投資用物件を売却する時の
4つのタイミング

投資用不動産の売却による収益の増減は、タイミングによって左右される
といっても過言ではありません。
「もっと早い段階で決断すればよかった…」
と後悔をしないようにするために、ベストなタイミングを
見極めるための
ポイントをここでチェックしましょう。

  • Timing 01 デッドクロスになる前に売却

    「デッドクロス」とは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまう状態のことです。
    減価償却額とは、不動産を購入した時に一括して経費計上するわけではなく、利用できる期間で振り分けて年毎に経費計上することを言います。デッドクロスに陥ると、帳簿上の利益が黒字にも関わらず、手元資金が目減りしていきます。
    しかし、黒字計上に対して課税されてしまうので、納税によって不動産の収支がマイナスになり、最悪のケースでは黒字倒産になりかねません。減価償却期間が終わり、計上ができなくなる前、つまり「デッドクロス」になる前に売却することが重要です。

  • Timing 02 多額の費用が発生する前に売却

    建物は、築年数を重ねれば劣化してしまうことは避けられない事実。投資用物件では、経年劣化を改善するために修繕をする必要があります。
    大規模な修繕となれば費用がかさみ、キャッシュアウトが発生します。キャッシュアウトが増大すれば、利回りやキャッシュフローの悪化に直結していくため、経年劣化が激しくなる前に不動産を売却して利益を確定させるという方法があります。

  • Timing 03 購入価格よりも高く
    売れるときに売却

    投資用物件の値段が安い時期に購入し、土地やエリアの人気上昇などに伴う価格高騰のタイミングで売却すればその差額が利益、つまりキャピタルゲインとなります。
    売却時の決断の指針として、購入時に目標売却益の大まかな設定を決定しましょう。

  • Timing 04 月々の収支がマイナス・空室が
    目立ちはじめた時に売却

    不動産投資において重要なポイントは「物件の選定」です。高い収益が期待できる利回りの良い物件になるか、悪い物件となるかは、築年数や特徴、立地や利便性、場所の開発状況など複合的な要因が絡んできます。徹底したリサーチをした上で購入するのがセオリーですが、万が一購入後に想定した収益に届かない物件だった場合、すぐに売却するのがベストです。
    「様子を見よう」と判断を誤ってしまったら、負債が増えていきます。失敗と判断したら早い段階で見極めて、赤字を最小限にすることが重要です。

まとめ

このように、投資用不動産を売却するタイミングは
状況などでさまざまですが、
頭に入れておいてほしいのが、売却のタイミングによって
利益や損失が大きく左右されるということです。

不動産投資とは、物件を売却したときに
利益が発生するキャピタルゲインと、
家賃収入をメインとするインカムゲインの
2つの収益によって成り立っています。
投資を始める以上、誰だって損はしたくありません。
売却はシビアな判断力が要求されるので、
一度不動産会社に相談するなどして
慎重に検討するようにしましょう。